Die Ferienvermietung auf Ibiza hat in den letzten Jahren einen regelrechten Boom erlebt. Die wachsende Nachfrage ist auf den zunehmenden Anteil an Touristen zurückzuführen, die ein privates Ferienhaus einem klassischen Hotel vorziehen. Gleichzeitig ist auch die Zahl der zur Vermietung angebotenen Immobilien gestiegen, da viele Käufer mit der Vermietung Zusatzeinnahmen erzielen möchten, um die Unterhaltskosten ihrer Immobilie zu decken.
Doch mit dem Boom kam auch die Regulierung. Bereits im Jahr 2012 trat das balearische Tourismusgesetz (Ley 8/2012) in Kraft, das erstmals klare Regeln für Ferienvermietungen aufstellte. Wer seitdem eine neue Lizenz beantragen wollte, musste ein aufwendiges Verfahren durchlaufen – inklusive einer Bettenerwerbsgebühr. Bestehende Lizenzen konnten mit der Immobilie verkauft werden und führten oft zu einer Wertsteigerung.
Doch nun, ab dem Jahr 2025, verschärfen sich die Regelungen erneut – sowohl auf EU- als auch auf Landes- und Insel-Ebene.
📌 Überblick: Was ändert sich für Ferienvermieter auf Ibiza?
🆕 Einführung des spanienweiten Einheitsregisters
Seit dem 2. Januar 2025 ist ein neues, spanienweites Einheitsregister für Kurzzeitvermietungen in Kraft. Dieses zentrale Register setzt eine EU-Verordnung um, die Transparenz bei Ferienvermietungen schaffen soll.
Ab dem 1. Juli 2025 müssen alle Eigentümer von Ferienimmobilien ihre Objekte unter www.registradores.org registrieren und ihre Registrierungsnummer im örtlichen Grundbuchamt eintragen lassen.
Diese Nummer muss anschließend bei allen genutzten Online-Plattformen (AirBNB, Booking etc.) hinterlegt werden.
🧍♂️ Verpflichtende Gästeregistrierung über SES Hospedajes
Bereits seit dem 2. Dezember 2024 gilt: Jeder Vermieter muss alle Gäste – inklusive Minderjährigen – vorab beim System SES Hospedajes mit Personalausweisnummer, Geburtsdatum und Wohnadresse anmelden.
Diese Verpflichtung betrifft alle touristischen Vermietungen, unabhängig von der Plattform oder Aufenthaltsdauer.
🚫 Moratorium für neue Lizenzen bis 2026
Bereits im Februar 2022 wurde die Neuvergabe von Lizenzen auf Ibiza bis 2026 ausgesetzt. Ziel ist es, die tatsächliche Kapazität der Insel zu analysieren und Überlastung zu vermeiden.
Bis dahin gilt: Keine neuen Lizenzen – lediglich bestehende dürfen weiterhin genutzt werden. Wird eine Lizenz drei Jahre lang nicht aktiv genutzt, kann sie verfallen.
🏢 Besonderheiten und Einschränkungen auf Ibiza
❌ Vermietung von Wohnungen bleibt verboten
Die touristische Vermietung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ist auf ganz Ibiza verboten – unabhängig davon, ob es sich um die komplette Wohnung oder nur ein Zimmer handelt.
🏡 Ausnahme: Landhäuser auf rustikalem Boden
Einzige Ausnahmen sind sogenannte fincas antiguas – Einfamilienhäuser auf rustikalem Grund, die vor 1956 erbaut wurden. Unter strengen Auflagen (60 Tage im Jahr, Eigentümer lebt selbst dort, Lizenz vorhanden) dürfen Zimmer an Gäste vermietet werden.
🔁 Keine Expansion – nur Umverteilung
Ein neues Dekret erlaubt es dem Inselrat, ungenutzte touristische Plätze umzuverteilen – es werden jedoch keine neuen Bettenkontingente geschaffen. Die Devise lautet: Wachstum null.
🛠️ Checkliste für Eigentümer
- Bis 01.07.2025 Ferienimmobilie im Einheitsregister registrieren
→ www.registradores.org
→ Digitale Unterschrift erforderlich. - Alle Gäste über SES Hospedajes anmelden
→ seshospedajes.es/registro
→ Auch Minderjährige müssen registriert werden. - Touristensteuer (Ecotasa) jährlich bezahlen
→ Über das Finanzportal der Balearen: www.atib.es
→ Auch bei Nichtnutzung der Lizenz erforderlich. - Wohnungseigentümergemeinschaft prüfen
→ Ab 3. April 2025 braucht es in Eigentümergemeinschaften eine 3/5-Mehrheit zur Zustimmung touristischer Nutzung. - Vor Immobilienkauf: Lizenz prüfen!
→ Wurde die Lizenz entzogen? Gibt es Bußgeldverfahren? All das sollte vor dem Kauf geklärt sein.
❓ Darf man in der eigenen Wohnung ein Zimmer über AirBNB vermieten?
Die ursprüngliche Idee von AirBNB war: Menschen öffnen ein Gästezimmer in ihrer Wohnung – ganz persönlich. Doch diese Form der Vermietung ist auf Ibiza nicht erlaubt, wenn es sich um eine Wohnung handelt.
❌ Zimmervermietung in Wohnungen ist verboten
Selbst wenn du nur ein ungenutztes Gästezimmer anbieten willst und selbst in der Wohnung lebst, gilt das laut balearischem Gesetz als touristische Vermietung – und ist ohne Lizenz illegal.
✅ Zimmervermietung nur in bestimmten Landhäusern erlaubt
Unter folgenden Bedingungen darfst du ein Zimmer touristisch vermieten:
- Du lebst in einer Finca auf rustikalem Grund,
- das Gebäude wurde vor 1956 errichtet,
- du bist dort mit Hauptwohnsitz gemeldet,
- es wird nur maximal 60 Tage im Jahr vermietet,
- Einnahmen dienen der Instandhaltung,
- du hast eine gültige Lizenz.
⚠️ Was droht bei Verstoß?
- Bußgelder von mehreren 10.000 Euro
- Verwaltungsverfahren
- Möglicher Lizenzverlust
- Stadt Eivissa und Sant Josep kontrollieren aktiv – teils auch durch Hinweise aus der Nachbarschaft.
🧾 Fazit: Mehr Bürokratie, mehr Kontrolle – aber auch mehr Klarheit
Mit den neuen Vorschriften wird die Ferienvermietung auf Ibiza klarer geregelt – aber auch deutlich strenger.
Wer seine Immobilie touristisch nutzen möchte, muss sich an viele Vorgaben halten, sonst drohen empfindliche Strafen.
Die wichtigste Regel: Keine Ferienvermietung ohne Lizenz. Keine Registrierung, kein Eintrag – kein AirBNB.
Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Für rechtliche Klarheit empfehlen wir die Rücksprache mit einem Anwalt oder Steuerberater!
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