Das sollten Mieter wissen
Wer plant, in Spanien langfristig eine Wohnung oder ein Haus zu mieten, sollte sich frühzeitig mit dem spanischen Mietrecht vertraut machen. Dieses unterscheidet sich in vielen Punkten von Regelungen, die man aus dem deutschsprachigen Raum kennt. Damit es keine bösen Überraschungen gibt, haben wir die wichtigsten Informationen rund um Rechte, Pflichten, Vertragsgestaltung und Kosten für Sie zusammengefasst.
Mietvertrag: Schriftlich und klar geregelt
In Spanien ist sowohl ein mündlicher als auch ein schriftlicher Mietvertrag möglich – empfohlen wird jedoch unbedingt die Schriftform. Ein schriftlicher Vertrag bietet Klarheit und Sicherheit für beide Parteien. Er sollte Details zur Immobilie, Vertragslaufzeit, Miethöhe, Zahlungsweise, Kaution, Nebenkosten, Kündigung und Untervermietung enthalten.
Laufzeit und Verlängerung
Die Mindestlaufzeit beträgt fünf Jahre, wenn der Vermieter eine Privatperson ist, oder sieben Jahre bei juristischen Vermietern. Wird der Vertrag nicht gekündigt, verlängert er sich automatisch jährlich um ein weiteres Jahr – bis zu einer Gesamtdauer von zehn Jahren.
Kündigung durch den Mieter
Nach einer Mindestmietdauer von sechs Monaten kann der Mieter den Vertrag kündigen, sofern eine Frist von 30 Tagen eingehalten wird. Eine Entschädigungspflicht kann vertraglich vereinbart sein – in der Regel ein Monatsmietzins pro fehlendem Jahr.
Kündigung durch den Vermieter
Eine Kündigung durch den Vermieter ist nur in wenigen Fällen zulässig, zum Beispiel bei Eigenbedarf oder bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen durch den Mieter (Zahlungsverzug, unerlaubte Untervermietung, mutwillige Beschädigung).
Was passiert beim Verkauf der Immobilie?
Wird die vermietete Immobilie verkauft, bleibt der Mietvertrag bestehen. Der neue Eigentümer übernimmt automatisch die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters – insbesondere während der gesetzlichen Mindestvertragsdauer.
Miete: Festlegung, Zahlung und Erhöhung
Die Miete wird im Vertrag frei vereinbart. Üblicherweise erfolgt die Zahlung monatlich im Voraus, spätestens innerhalb der ersten sieben Tage eines Monats. Eine jährliche Anpassung ist nur zulässig, wenn dies vertraglich geregelt ist – meist in Anlehnung an den spanischen Verbraucherpreisindex (IPC). Mietanpassungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen sind möglich, müssen aber genau begründet und vereinbart sein.
Kaution und weitere Sicherheiten
Die gesetzliche Kaution beträgt eine Monatsmiete und muss bei der zuständigen Stelle (je nach Region) hinterlegt werden. Zusätzlich kann eine weitere Sicherheitsleistung vereinbart werden, etwa eine Bürgschaft oder eine zusätzliche Kautionssumme.
Wer trägt welche Kosten?
Der Mieter zahlt in der Regel alle verbrauchsabhängigen Kosten wie Strom, Wasser, Gas und Internet. Gemeinschaftskosten und kommunale Abgaben (z. B. Grundsteuer) dürfen nur dem Mieter auferlegt werden, wenn dies ausdrücklich vertraglich vereinbart ist. Für die Instandhaltung ist grundsätzlich der Vermieter zuständig – kleine Reparaturen können jedoch dem Mieter obliegen.
Rechte und Pflichten des Mieters
Mieter haben das Recht auf ungestörten Gebrauch der Immobilie, pünktliche Rückzahlung der Kaution sowie Kündigung nach sechs Monaten. Im Gegenzug müssen sie die Miete regelmäßig zahlen, Schäden vermeiden und sich an die Vertragsbedingungen halten. Bauliche Änderungen sind nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt.
Untervermietung nur mit Zustimmung
Eine Untervermietung oder Weitergabe des Mietverhältnisses ist grundsätzlich nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters möglich. Ohne Zustimmung kann der Mietvertrag gekündigt werden.
Wohnsitz- und Stromanmeldung
Nach Einzug sollte der neue Wohnsitz zeitnah bei der Gemeinde (Ayuntamiento) gemeldet werden. Auch Strom- und Wasserverträge müssen ggf. auf den eigenen Namen umgestellt werden – dies erfolgt meist unkompliziert über die jeweiligen Versorger.
Maklerkosten in Spanien
Maklerkosten sind in Spanien üblich und werden meist vom Mieter getragen, sofern dieser den Makler beauftragt hat. Die Provision beträgt üblicherweise eine Monatsmiete zuzüglich Mehrwertsteuer.
Unser Tipp:
Wer in Spanien eine Wohnung mieten möchte, sollte den Mietvertrag sorgfältig prüfen und auf eine klare Regelung aller wichtigen Punkte achten. Wer gut informiert ist, wohnt entspannter – ob für ein paar Jahre oder auf Dauer.
Sind Sie immer noch unsicher?
Dann lesen Sie den kompletten Fachbeitrag von Mag Wilhelm Habellöcker oder nehmen Sie seine Online-Hilfe in Anspruch. Mag Wilhelm Habellöcker ist Experte in Auswanderfragen und teilt seine Fachbeiträge in unserem Blog.
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